面对近年来从未遇到过的困难，一方面开发商开始转变传统思路、纷纷调整应对策略；另一方面消费者的购买行为变得更加理性和谨慎，这必将是一场长期的博弈，但楼市需要在彷徨中坚定方向。
时局：回顾
宏观调控放缓，“从紧”趋势不变。2007年年底，国家宏观调控初显成效，步入2008年，调控节奏开始放缓，但从紧的趋势不变，未来政策形势依然严峻。6月7日，央行宣布年内第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。
“北部湾发展战略”，信号作用大于实际作用。虽然有年初的北部湾发展重大利好，但这对房地产市场产生的毕竟是一种慢热效应，不会立即体现在购房心理的转变上，“北部湾”不是现时的救命稻草。当前现状下，如何针对市场调整有效策略，是取胜的关键。
楼市低迷、旺季不旺，多数楼盘销量不佳、进退两难。受政策及整体市场行情影响，消费者对市场今后走势期望较低，观望氛围持续，看的多、买的少，而项目本身价格仍高位运行且品质难有突破，处于进退两难、骑虎难下之境，多数项目的开盘销售率仅维持在50%左右或者更低，营销策略的转变势在必行。
不少项目拓展外地消费市场。遭遇南宁本地市场的困境后，不少项目去广西区内其他地市甚至是外省市举办品质巡演，寻找更广阔的市场需求，缓解销售压力，但由于全国性的市场萧条，其所取得的实际效果并不明显。
促销优惠活动策略发生转变。由赠送面积等方式的变相优惠，转向直接针对价格的优惠。市场的持续冷淡，传统的赠送面积等优惠措施，已不足以打动多数消费者的观望心态，直接针对价格则显得更有效。主要有以下几种形式：
|
方式
|
目的
|
典型项目举例
|
市场反应
|
原因
|
|
价格提高的情况下，推出诸多直接针对价格的超高折扣
|
以狂轰滥炸式的优惠措施吸引消费者
|
荣和·中央公园“享受额外96折，再享5重优惠”
|
销售状况平平，没有达到预期效果
|
折后价格明明白白，购买行为理性谨慎
|
|
以小户型及针对银行房贷的优惠打出“低首付，零月供”口号
|
弥补政策对于置业的压力，提升购买信心
|
天筑丽城“2房首付5.8万起，3房首付6.8万起”
|
对区域内自住型客户吸引力较强
|
对于低迷市场下压抑许久的刚性需求来说，具有较大吸引力
|
|
提高产品的附加价值
|
突显产品超高的性价比
|
金都·新巢时代“1/6的房价，用在您能看到的装修上”
|
引发市场强烈反响，取得了良好的销量
|
“中心+精装+小户”，高性价比，且置业起点较低
|
|
推出少量特价产品
|
试探市场，及时布置调整下期策略
|
盛天茗城“领馆区震撼价4280元/平米起”
|
价低者（少数指定单位，楼层朝向较差产品）畅销，价高者滞销
|
价格仍虚高，消费者理性看待
|
|
推出大量低价产品
|
首期推出，便于迅速打开市场。
|
汇东郦城“价格区间3390-4300元/平米”
|
3小时内全部售罄
|
区位优势、高性价比打动消费者
|
|
急于回笼资金，周转现金流，规避未来市场风险。
|
大天下“跳伞奉献公告：首付一万元起，可商量；折扣更低，奉赠面积”
|
销售一般，低价策略的成效小于预期
|
项目品质较差，对于周边希望改善居住条件的二次置业需求来说并无太大吸引力
|
|
|
频繁新颖的促销活动，晚间预约、名人助兴、隐性暗示等推广活动愈加活跃
|
以活动间接推动销售，加强对项目形象的塑造，以刺激购买欲
|
保利·21世家“女子十二乐坊南宁公演暨保利·21世家南宁产品推荐会”
|
积累了较为理想的预约客户
|
推广活动别具吸引力，匹配项目艺术气质
|
从对表格的对比分析可以看出，在目前市场条件下，“低价低品质”和“高价高品质”的项目都不足以打动消费者，而真正打动消费者的是“中低价格拥有中高品质”的高性价比项目，市场的一大空间点恰恰位于此。
具有突出特色的项目受到市场追捧。“绿色节能环保建筑” 、“新水居湖居生活”、“汉唐风格建筑”等这些别具特色的新兴卖点为现在的低迷市场注入了无限活力，无论对于投资客还是自住客都产生了较强的吸引力，在价位较高的情况下，仍取得了不俗的销售成绩。
展望：思考
事物总是矛盾两方面的，处于严寒的市场同样也是利与弊的集合。一方面，困境中将促使整个市场的产品品质提升，营销手段的推陈出新，市场在经过这一番洗礼后将变得更加理性和成熟；另一方面观望氛围的长期持续，造成买卖双方不对等的供需结构，将影响整个市场的良性发展。同时可以预见今后楼市将呈现出以下发展态势：
1、观望气氛仍将持续较长一段时间；
2、市场在买卖双方相互博弈下运行；
3、消费者购房观念更趋理性；
4、品质、价格两大因素将成为今后竞争的要点。
策略：解题
从目前南宁的市场表现来看，可以得出下列“品质——价格——畅销度”的关系表：
|
|
高
|
中
|
低
|
||
|
高
|
★★★
|
★★
|
-
|
||
|
中
|
★★★★
|
★★★
|
★★
|
||
|
低
|
-
|
★★★★★
|
★★
|
注：★代表畅销程度
从上表可以看出，“中价格高品质、低价格中品质”的项目最为畅销，而营销成败的支撑点主要体现于两大方面：
1、“品质取胜”。突出个性的产品概念，差异化营销战略，对中高等级的价格形成强有力的支撑，现市典型项目——“骋望丽都”。
2、“价格取胜”。中高品质的支撑，中低价格入市，凸显超高性价比，迅速打开市场，现市典型项目——“汇东郦城”。
总体来说，在未来的市场竞争中，应充分考虑和结合市场实际需求，应以品质为支撑点，以价格为杠杆，突出高性价比的特性，方可有效的占有市场份额，立于不败之地。
